De gesplitste aankoop van erfpacht en tréfonds is al jarenlang een doorn in het oog van de fiscus omdat hij bij dergelijke constructies minder registratierechten kan innnen. De rechtbank van eerste aanleg van Namen oordeelt in haar vonnis van 17 december 2024 opnieuw dat een dergelijke constructie tussen verbonden partijen fiscaal misbruik kan uitmaken.
Feiten
Een industrieel gebouw met een waarde van 535.000 EUR werd gesplitst aangekocht via een erfpachtconstructie. Vennootschappen A en B vestigden eerst een erfpachtrecht van 30 jaar ten gunste van vennootschap C. Vervolgens verkochten zij het tréfonds (de ondergrond of de blote eigendom van een onroerend goed dat met een recht van erfpacht is bezwaard) aan de heer X en mevrouw Y, de oprichters en bestuurders van vennootschap C.
Vennootschap C betaalde hiervoor een eenmalige vergoeding (‘canon’) van 481.500 EUR en een jaarlijkse canon van 1.000 EUR. De heer X en mevrouw Y verwierven het tréfonds voor 53.500 EUR, zijnde 10% van de totale waarde van het onroerend goed.
De administratie was van oordeel dat er sprake was van fiscaal misbruik. Volgens haar werd de opsplitsing van de zakelijke rechten uitsluitend gebruikt om te vermijden dat het verkooprecht verschuldigd zou zijn op de volledige waarde van het onroerend goed. Door de constructie betaalde vennootschap C immers enkel een evenredig recht van 2% op de waarde van het erfpachtrecht, terwijl de bestuurders enkel het verkooprecht van 12,5% betaalden op de restwaarde van het tréfonds.
Vonnis rechtbank van eerste aanleg te Namen
De rechtbank volgde de administratie en oordeelde dat er sprake was van fiscaal misbruik. Zij baseerde zich hiervoor onder meer op volgende elementen:
de vestiging van het erfpachtrecht en de verkoop van het tréfonds maakten deel uit van éénzelfde verrichting en gebeurden gelijktijdig, zodat er sprake was van eenheid van opzet;
de opsplitsing van de zakelijke rechten kwam tot stand tussen verbonden partijen, aangezien vennootschap C volledig gecontroleerd werd door de heer X en mevrouw Y;
de partijen hadden geen duurzame opsplitsing van zakelijke rechten voor ogen aangezien de akte voorzag in een mogelijkheid tot vervroegde uitdoving van het erfpachtrecht;
de heer X en mevrouw Y konden op elk moment het erfpachtrecht vroegtijdig beëindigen en dus, gelet op hun controle over vennootschap C, de volle eigendom van het onroerend goed verkrijgen.
Volgens de rechtbank was de constructie uitsluitend opgezet om verkooprecht op de volledige waarde van het onroerend goed te vermijden. De belastingplichtigen slaagden er bovendien niet in aan te tonen dat andere, voldoende zwaarwichtige niet-fiscale motieven aan de verrichting ten grondslag lagen. Hun argument dat vennootschap C onvoldoende financiële middelen had om het onroerend goed volledig aan te kopen, werd als vaag en weinig geloofwaardig beschouwd, mede omdat de som van de eenmalige canon en de jaarlijkse canons ongeveer 95% van de waarde van het onroerend goed bedroeg.
Conclusie
Deze uitspraak bevestigt opnieuw dat de administratie en de rechtspraak streng optreden tegen gesplitste aankopen van erfpacht en tréfonds door verbonden partijen. Dergelijke erfpachtconstructies zijn dan ook opgenomen op de “zwarte lijst” van de administratie van verrichtingen waarvoor een vermoeden van fiscaal misbruik geldt.
Hoewel in de rechtsleer kritiek bestaat op het “blacklisten” van erfpachtconstructies, onder meer omdat de wet zelf voorziet in een afzonderlijk registratierecht voor erfpacht en de juridische opsplitsing van eigendom wordt miskend, blijkt uit de rechtspraak dat het tegenbewijs niet eenvoudig te leveren is.
In de rulingpraktijk worden de laatste jaren enkel nog positieve rulings afgeleverd voor gesplitste aankopen waarbij sprake is van onafhankelijke partijen, zoals bijvoorbeeld bij bepaalde leasingstructuren waar de erfpachtconstructie een noodzakelijke voorwaarde is om financiering te bekomen.