De Vlaamse regering heeft beslist om het gunstregime van schenkingen en verervingen van familiale ondernemingen en van familiale vennootschappen ingrijpend te wijzigen. Vanaf 1 januari 2026 wordt (de waarde van) residentieel vastgoed uitgesloten van het gunstregime.
Huidige regeling
Familiale ondernemingen en vennootschappen kunnen bij de overdracht om niet genieten van een fiscaal gunstig regime. Een schenking kan gebeuren aan het nultarief, de vererving tegen het tarief van 3% in rechte lijn en tussen partners en tegen 7% tussen alle anderen.
Het was steeds de bedoeling van de decreetgever dat zuiver privaat patrimonium niet onder de vrijstelling of aan het verminderd tarief wordt overgedragen. Om dit te voorkomen worden de onroerende goederen die hoofdzakelijk tot bewoning worden aangewend of bestemd zijn bij familiale ondernemingen van de gunstregeling uitgesloten. Met hetzelfde doel voor ogen worden aandelen van familiale vennootschappen zonder reële economische activiteit eveneens uitgesloten. Familiale vennootschappen worden geacht geen reële economische activiteit te hebben wanneer ze cumulatief voldoen aan twee parameters, namelijk wanneer een vennootschap te veel onroerende goederen heeft zonder dat dit gecompenseerd wordt door voldoende personeelskosten.
Intussen is gebleken dat de decretaal voorziene parameters niet altijd kunnen verhinderen dat niet-bedrijfsmatig gebruikt vastgoed onder de gunstregeling wordt overgedragen via de aandelen van een familiale vennootschap. Nu wordt immers aanvaard dat zodra er “een” kwalificerende activiteit is, de volledige waarde van de aandelen (of die vennootschap nog privé-onroerend goed heeft of niet) onder het gunstregime valt.
De slager
De commotie hierover begon met een slager die in zijn vennootschap zijn slagerij had ondergebracht alsook heel wat privé verhuurd onroerend goed. Hij werkte wel nog als slager, maar dat was bijkomstig ten opzichte van de verhuuractiviteit van de woningen. Onder de huidige regeling volstaat “een” activiteit om van dit gunstregime te genieten. De slager overleed schielijk, de erfgenamen vroegen uiteraard de toepassing van het gunstregime (vererving van de aandelen van de familiale vennootschap tegen 3%). Vlabel ging hier niet mee akkoord maar beet in het zand. De rechter paste het decreet correct toe en op de volledige waarde van de aandelen moest slechts 3% worden betaald in plaats van 27% op de waarde van de verhuurde panden.
Het arrest werd in de pers breed uitgesmeerd en werd politiek opgepikt met als resultaat dat er nu een decretaal ingrijpen is.
Geplande wijzigingen
Met de voorgestelde wijzigingen wordt residentieel vastgoed, naar analogie met de regeling voor familiale ondernemingen, ook bij familiale vennootschappen van de gunstregeling uitgesloten. De waarde van onroerende goederen die tot bewoning worden aangewend of daartoe zijn bestemd, met inbegrip van bouwgronden, wordt voortaan uitdrukkelijk uitgesloten van het fiscale gunstregime. Deze uitsluiting geldt zowel voor vastgoed dat rechtstreeks wordt aangehouden door de familiale vennootschap als voor vastgoed dat onrechtstreeks wordt aangehouden via participaties van minstens tien procent in een dochtervennootschap.
De waarde van de aandelen van de familiale vennootschap en het aandeel van die waardering dat de “woningen” en “bouwgronden” vertegenwoordigt, moet worden bepaald door een bedrijfsrevisor of een gecertificeerd accountant. Het waarderingsverslag moet vóór de schenking worden opgesteld en binnen zeven dagen vanaf de eerste werkdag die volgt op de datum van registratie van de authentieke schenkingsakte bij Vlabel worden ingediend. Om het verlaagd tarief in de erfbelasting te verkrijgen, moet het waarderingsverslag bij de aangifte van nalatenschap worden gevoegd.
Doordat residentieel vastgoed expliciet wordt uitgesloten van het gunstregime, schrapt de decreetgever het begrip “reële economische activiteit” en de beoordeling via parameters van het vermoeden van afwezigheid van een reële economische activiteit.
In het gunstregime voor de overdracht van familiale ondernemingen (en dus niet vennootschappen) wordt het woord “hoofdzakelijk” geschrapt, waardoor overdrachten van onroerende goederen die voor bewoning bestemd of gebruikt worden onder de nieuwe regeling dus steeds belast worden aan de normale tarieven binnen de erf- en schenkbelasting, ongeacht of dit de hoofdzakelijke bestemming of aanwending is van de betrokken onroerende goederen. Ook bouwgronden worden voortaan uitdrukkelijk uitgesloten van het gunstregime.
Uitbreiding van de bestaande mogelijkheid van het voorafgaand attest
Het is mogelijk om voorafgaand aan een schenking een attest aan te vragen dat vermeldt of op het moment van het verzoek aan de voorwaarden van het gunstregime is voldaan. In dit kader wordt de mogelijkheid ingevoerd om bevestiging te krijgen over de waardering van de aandelen in het door de bedrijfsrevisor of accountant opgestelde verslag. In de erfbelasting wordt ook in dergelijke mogelijkheid voorzien.
Het attest is bindend voor Vlabel. Indien een attest voor het gunstregime in de erfbelasting wordt verleend, wordt het ook voor de berekening van de erfbelasting gebruikt.
Inwerkingtreding en overgangsregeling
Het voorontwerp van decreet bepaalt dat de wijzigingen in werking treden op 1 januari 2026. Voor schenkingsakten die worden verleden tussen 1 januari 2026 en 31 maart 2026 wordt de indienings-termijn van het verslag van de bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant verlengd met 60 dagen.
Gevolg
De nieuwe regeling is vooral van belang voor wie in zijn bedrijf nog privé-vastgoed heeft, bijvoorbeeld zijn gezinswoning of zijn buitenverblijf aan de kust of voor wie wat in privé-onroerend goed belegd heeft in zijn vennootschap. Wie die vennootschap nog aan 0% wenst te schenken, zal zich moeten haasten. In het algemeen wordt het bezit van privé-onroerend goed in een vennootschap fiscaal vaak bemoeilijkt en dit legt hier weer een laagje bovenop.
Wie industriële panden bezit of industriegrond bezit in zijn vennootschap wordt hierdoor niet getroffen.
Wie veel privé-onroerend goed heeft in zijn vennootschap die daarnaast ook een echte activiteit heeft, kan wel nog steeds zijn aandelen schenken aan 0% voor zover die schenking niet geregistreerd wordt. Dat houdt in dat de schenking niet notarieel mag zijn of, indien het een onderhandse schenking is, niet geregistreerd mag worden, maar dan moet de schenker nog 7 jaar blijven leven wil er op die schenking geen erfbelasting meer verschuldigd zijn.
Op die manier zijn er nu dus vier termijnen na een schenking waarmee je rekening moet houden:
Je overlijdt onmiddellijk na een geregistreerde schenking: schenkbelasting en geen erfbelasting;
Je schenkt onroerend goed: je wordt progressief belast (dus hoe meer je schenkt hoe hoger het tarief). Dan doe je die schenkingen best om de drie jaar om opnieuw vanaf het 0-punt te beginnen rekenen;
Je schenkt roerende goederen zonder dat die schenking geregistreerd wordt (dus geen notariële schenking of geen geregistreerde bankgift): er is geen schenkbelasting verschuldigd maar je moet nog vijf jaar leven om geen erfbelasting meer te betalen;
Je schenkt aandelen van een familiale vennootschap zonder dat die schenking geregistreerd wordt: geen schenkbelasting maar je moet nog zeven jaar leven om erfbelasting op die schenking te vermijden.
Op deze manier wordt weer een laagje complexiteit aan onze wetgeving toegevoegd en geldt het adagium dat je best tijdig alles eens laat bekijken des te meer.
Ius vigilantibus zeiden de Romeinen al, het recht is voor de wakkeren.