Het hof van beroep te Brussel heeft op 11 september 2024 geoordeeld dat snelle en opeenvolgende aan- en verkopen van onroerend goed met repetitief karakter niet noodzakelijk een vorm van abnormaal beheer zijn, zodat de hierbij gerealiseerde meerwaarde niet belastbaar is als occasionele winst of baat.
Feiten
Een man koopt eind 2009 samen met zijn vriendin een onroerend goed, bestaande uit een winkelgedeelte (waarin de vriendin haar advocatenpraktijk vestigt) en twee appartementen. Zij betalen hiervoor 180.000 euro. De aankoop werd gefinancierd met een kredietopening van onbepaalde duur. Na verbouwingen verkopen zij het goed in augustus 2013 voor 475.000 euro.
De fiscale administratie stelt vast dat de man in de periode 2004-2011 acht onroerende goederen kocht (al dan niet in onverdeeldheid) en dat hij in de periode 2005-2013 tien onroerende goederen verkocht. De snelle opeenvolging van verrichtingen en het repetitief karakter ervan wijzen volgens de administratie op een beheer dat het normaal beheer van een privévermogen te buiten gaat waardoor de meerwaarde dient te worden belast als een occasionele winst of baat tegen het tarief van 33% (artikel 90, lid 1, 1° WIB 1992).
De man betwist dit standpunt en argumenteert dat de meerwaarde moet belast worden als resultaat van een verkoop van een bebouwd onroerend goed binnen een periode van vijf jaar volgend op de aankoop, tegen het tarief van 16,5% (artikel 90, lid 1, 10° WIB 1992).
Hof van beroep Brussel: geen abnormaal beheer
Het hof van beroep te Brussel ziet geen ‘abnormaal’ beheer. Volgens het hof kan de belastingplichtige uitleggen dat er telkens redenen waren voor de vastgoedverrichtingen, onder andere zijn eigen gezondheidsproblemen waardoor hij stopte met het uitbaten van een tankstation en woningen die het voorwerp waren van vastgoedtransacties na relatiebreuken.
Dit alles kan volgens het hof bezwaarlijk aangeduid worden als een lijst van verrichtingen ingegeven door een winstbejag, kaderend buiten het beheer van het privaat vermogen. De geviseerde verrichtingen blijken daarentegen verband te houden met ontwikkelingen in het privéleven van de man en deels ook zijn oorspronkelijk beroepsleven, wat dat deel van de transacties nog niet speculatief maakt of vreemd aan het beheer van het privaat vermogen.
Dat ontwikkelingen zich voordoen in een relationeel kader, sneller dan die van een andere burger, met de noodzaak onroerend patrimonium te herschikken, betekent niet dat die herschikkingen en de daarmee gepaard gaande transacties daarom hun privékarakter, en ook het privékarakter van het beheer van het ermee corresponderend patrimonium, verliezen of abnormaal van aard worden.
Derhalve kan de door de Belgische Staat aangeduide “reeks” van transacties niet meegenomen worden in de beoordeling van het al dan niet normaal karakter van de aan- en verkoop van het in 2013 verkochte onroerend goed in de zin van artikel 90, 1 WIB92.
Het gegeven dat een koppel samen een gebouw koopt dat is opgedeeld in verschillende wooneenheden, om in één onderdeel een vestiging van een beroepsactiviteit van één van de twee te vestigen, is nog geen abnormaal beheer van het privévermogen, ook niet als hiervoor een lening wordt aangegaan. Opnieuw stelt het hof vast dat het beheer van het privévermogen van het koppel aan de basis ligt van deze aankoop, onder meer in het kader van de beroepsactiviteit van één van de twee, waar de man deels ten behoeve van zijn vriendin blijkbaar mee “investeert”. Dit is nog geen abnormaal beheer van diens privévermogen.
Ook de verkoop van het onroerend goed ongeveer vier jaar later blijkt volgens het hof niet vooraf met speculatieve bedoelingen te zijn overwogen: “Er ligt duidelijk een relatiebreuk tussen de belastingplichtige en zijn vriendin aan de oorsprong van de verkoop, allicht mede gezien de mede-eigendom die tot stand kwam voor een onroerend goed waarin één van de twee zijn beroep uitoefende, een situatie die mogelijk bezwaarlijk bij een relatiebreuk kan voortduren”.
Het hof besluit dat de belastbaarheid van de bij de verkoop behaalde meerwaarde als ‘occasionele winst of baat’ (artikel 90, lid 1, 1° WIB 1992) niet is bewezen, zodat artikel 90, lid 1, 10° WIB 1992 (belasting van de meerwaarde bij verkoop binnen vijf jaar na aanschaf) van toepassing is .