Nieuwsbrief februari 2018

Opgelet bij (te) snelle verkoop vastgoed

Wie een gebouw binnen de vijf jaar na de aankoop (of oprichting) opnieuw verkoopt, wordt belast op de meerwaarde die hij hierbij realiseert. Het Hof van Cassatie heeft recent geoordeeld dat een aanzienlijk hoger belastingtarief kan worden toegepast indien er sprake is van speculatie.



Feitelijke achtergrond

 

De zaakvoerder van een aannemingsbedrijf koopt samen met zijn echtgenote een vervallen woning. Ze gaan een lening aan voor de volledige aankoopprijs. Enkele jaren later laten zij de woning afbreken en een appartementsgebouw met zes appartementen oprichten door het eigen aannemingsbedrijf. Ook deze werken worden volledig gefinancierd met leningen. Alle appartementen worden verkocht en het echtpaar realiseert hierbij een aanzienlijke meerwaarde.

 

Dat deze meerwaarde belastbaar is, wordt op zich niet betwist. Het gaat immers om de verkoop van een gebouw binnen de vijf jaar na de aankoop (of oprichting) ervan. Er bestaat wel betwisting over het tarief waaraan deze meerwaarde belastbaar is.

 

Welke meerwaardebelasting is van toepassing?

 

Meerwaarden die naar aanleiding van een overdracht onder bezwarende titel zijn verwezenlijkt op in België gelegen onroerende goederen of op zakelijke rechten met betrekking tot zulke goederen, met uitzondering van het recht van erfpacht, het recht van opstal of een gelijkaardig onroerend recht, zijn belastbaar indien:

 

- die gebouwde onroerende goederen onder bezwarende titel zijn verkregen en binnen vijf jaar na de datum van verkrijging zijn vervreemd;

 

of

 

- die gebouwde onroerende goederen zijn verkregen bij schenking onder levenden en zijn vervreemd binnen drie jaar na de akte van schenking en binnen vijf jaar na de datum van verkrijging onder bezwarende titel door de schenker;

 

of

 

- de belastingplichtige een gebouw heeft opgetrokken op een ongebouwd onroerend goed dat hij onder bezwarende titel of bij schenking onder levenden heeft verkregen, voor zover de bouwwerken een aanvang hebben genomen binnen de vijf jaar na de verkrijging van de grond onder bezwarende titel door de belastingplichtige of door de schenker en het geheel binnen de vijf jaar na de datum van de eerste ingebruikname of verhuring van het gebouw werd vervreemd.

 

De meerwaarde wordt in die gevallen belast aan een tarief van 16,5%. Bovendien wordt de meerwaarde op een voor de belastingplichtige voordelige (deels forfaitaire) wijze berekend.

 

Naast deze bijzondere regeling bestaat er ook de algemene regel dat winst of baten, hoe ook genaamd, die zelfs occasioneel of toevallig, buiten het uitoefenen van een beroepswerkzaamheid, voortkomen uit enige prestatie, verrichting of speculatie of uit diensten bewezen aan derden, daaronder niet begrepen normale verrichtingen van beheer van een privévermogen bestaande uit onroerende goederen, portefeuillewaarden en roerende voorwerpen belastbaar zijn.

 

Meerwaarden die onder de algemene regel belastbaar zijn, worden belast aan een tarief van 33%. Ook de berekening van de belastbare meerwaarde gebeurt op een voor de belastingplichtige minder gunstige wijze.

 

Hof van Cassatie: de algemene regel primeert

 

In een arrest van 21 december 2017 heeft het Hof van Cassatie beslist dat de algemene regel primeert.

 

Volgens het Hof van Cassatie blijkt uit het hoger vermelde feitenrelaas dat het echtpaar een voor een professioneel typisch vastgoedproject hebben uitgevoerd. Het project dat resulteerde in een belastbare meerwaarde, kan bijgevolg niet beschouwd worden als behorend tot het normaal beheer van een privévermogen van het echtpaar.

 

De algemene regel en de bijzondere regel voor snelle verkoop van vastgoed viseren volgens het Hof onderscheiden situaties, naargelang er al dan niet sprake is van een normale verrichting van het privévermogen. De bijzondere regel viseert (enkel) de normale verrichtingen van beheer van een privévermogen bestaande uit onroerende goederen. Zodra de overdracht onder bezwarende titel van in een in België gelegen gebouwd onroerend goed niet kan worden beschouwd als een normale verrichting van het beheer van een privévermogen, valt deze overdracht binnen het bereik van de algemene regel, en is de meerwaarde belastbaar aan het tarief van 33%.

 

Of er al dan niet sprake is van ‘normaal beheer van privévermogen’ is, wordt geval per geval beoordeeld, rekening houdend met alle feitelijke elementen. De criteria die bij deze beoordeling worden gehanteerd zijn onder meer de risico’s die met een verrichting gepaard gaan, de complexiteit van een verrichting, het tijdsverloop tussen de aan- en verkoop, de financiering met ontleende kapitalen en de omvang van de aangewende middelen in verhouding tot de omvang van het privévermogen.

 

Belastingplichtigen die vooraf zekerheid willen over de fiscale behandeling van een meerwaarde bij de verkoop van vastgoed, kunnen hiervoor steeds een ruling aanvragen bij de Dienst Voorafgaande Beslissingen.